Szerző: Dr. Gárdos István - Dr. Csimazia Norbert
Polgári Jogi Kodifikáció, 2007/1. 26-36. o.
Látható, hogy – akár egyoldalú, akár kétoldalú jogügyletként fogjuk fel a dologi ügyletet – ingatlanok esetében a dologi ügylet szerkezete nehezebben tárható fel, de legalábbis eltérő értelmezések ismertek. Ennek alapvető oka az, hogy míg ingók esetében a jogügylet spirituális és korporális elemének egyidejű, egységes megvalósítása nem okoz problémát (ti. hogy a tényleges átadáskor kell fennforognia a tulajdonátruházásra/tulajdonszerzésre irányuló szándéknak, illetve a tulajdonátruházásban való megegyezésnek), addig ingatlanok esetében már eleve problematikus annak kimutatása, hogy a felek által végrehajtható ügyleti cselekmények közül egyáltalán mi tekinthető – a felek akaratnyilatkozatain, vagyis a bejegyzési engedélyen és a bejegyzési kérelmen túlmutató – korporális elemnek. A telekkönyvi (jel)birtok átruházása tulajdonképpen nem valósítható meg pusztán a felek jogcselekményei által, a hatósági közreműködés nélkülözhetetlen. A korporális elem Grosschmid általi meghatározása (a nyilvánkönyvi előzőség szolgáltatása) sem teljesen kielégítő, mivel az egyfelől átfedésben van a rendelkező ügyletekhez a rendelkező részéről megkívánt rendelkezési joggal, másfelől Grosschmid a Fejezetekben alapvetően kötelmi jogi kérdésekre keresi a választ, így esetünkben arra, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására kötelezett szolgáltatása (az ún. telekkönyvi szolgáltatás) miben áll, és nem annyira dologi jogi szempontból teszi fel a kérdést. Az egyik megoldás a bejegyzés elemének a dologi ügyletbe való felvétele lehetne, ez azonban – mint arra már utaltunk – azért problematikus, mert egy olyan cselekményt tenne a dologi ügylet részévé, amit nem az ügyletkötő felek valósítanak meg. A másik megoldás az lehet, amit a dologi ügylet tanát egyaránt elfogadó német és a holland jog követ, eszerint a bejegyzés a dologi ügyleten kívül van, a dologi szerződés (dinglicher Vertrag/Einigung, goederenrechtelijke overeenkomst) csak a felek tulajdonátruházásban való megegyezéséből áll, a bejegyzés tehát nem a dologi szerződés eleme, hanem a tulajdonszerzés további feltétele. Ezzel a megoldással szemben az a kifogás vethető fel, hogy a dologi ügyletek definíció szerint fennálló dologi jogot átruháznak, megterhelnek, módosítanak vagy megszüntetnek, vagyis megkötésükkel egyben teljesedésbe is mennek, a dologi jogváltozást közvetlenül – további cselekmény nélkül – létrehozzák. Praktikus szempontból mégis ez az utóbbi megoldás tűnik követendőnek, hiszen a jogügyleti minőségből fakadó követelmények a felek jogváltozásban való megegyezésével és nem a hatóság által eszközölt bejegyzéssel kapcsolatban jelentkeznek. Egy példával megvilágítva: nem a bejegyzéssel kapcsolatban vethető fel a kérdés, hogy a hatóság azt akarathibáktól mentesen vagy esetleg tévedés, kényszer, fenyegetés vagy megtévesztés hatása alatt foganatosította-e, hanem a bejegyzési engedély kiadásával kapcsolatban vizsgálandóak ezek a kérdések. Hasonlóan, nem a bejegyzést foganatosító hatóság, hanem az ügyletkötő felek cselekvőképessége releváns az ügylet érvényessége szempontjából. (Mindezt úgy is megfogalmazhatjuk: az ingatlan dologi ügylet érvényessége azon az alapon dönthető meg, ha bizonyítást nyer, hogy a telekkönyvi eljárás szempontjából elégséges bejegyzési engedély – formális konszenzus – mögött nem állt fenn a felek tényleges megegyezése – materiális konszenzus.)
Végül hangsúlyoznunk kell, hogy bár Savigny a dologi szerződést a kötelezettségvállalástól vagy egyéb jogcímtől függetlenítette, azaz a dologi jog szerzésének érvényességét nem kötötte az érvényes jogcím fennálltának feltételéhez (ún. absztrakt dologi szerződés), a dologi szerződés nem fogalmilag absztrakt. Így a dologi szerződés tanát nemcsak a német joghoz hasonlóan absztrakt tulajdonátruházási rendszert követő dél-afrikai jog fogadta el, hanem a jogcímes tulajdonátruházási rendszert követő osztrák vagy holland jog is.
Az átruházással való tulajdonszerzéshez tehát a következő feltételeket kell megkívánni: Ingók esetében (1) érvényes jogcím alapján (2) tulajdonátruházásban való megegyezés alapján történő birtokátruházás. Ingatlanok esetében (1) érvényes jogcím alapján (2) a tulajdonátruházásban való megegyezés alapján (3) a telekkönyvi bejegyzés. A dologi ügylet, a tulajdonátruházás csak a tulajdonszerzési tényállás (2) eleme. A jogrend ezen felül megkövetelheti a tulajdonszerzéshez az érvényes jogcímet és az ingatlanok – illetve más lajstromozott vagyontárgyak – esetében a tényleges bejegyzést, ezek azonban a dologi ügyleten kívül esnek. A (2) elem ingatlanok esetében a bejegyzési engedélynek a jogátruházó fél által a jogszerző fél részére való kiadásában és a bejegyzési kérvénynek a jogszerző fél által a telekkönyvi hatósághoz való beadásában nyilvánul meg külsőleg, de ezek csak a formális konszenzust testesítik meg: ha fennállnak, az ellenkező bizonyításáig vélelmezendő a felek akaratmegegyezése (materiális konszenzus). Vagyis az engedély és a kérelem elsősorban a telekkönyvi eljárás szempontjából relevánsak, az új Ptk.-nak az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó szabályában elegendő lenne – a jogcímen és a bejegyzésen felül – a tulajdonátruházásban való megegyezésre utalni. (Az Mtj. szabályai mintául szolgálhatnak.) A jogügyleti szabályok mind a jogcímül szolgáló kötelező ügyletre, mind a dologi ügyletre alkalmazandóak kell legyenek. Ilyenek mindenekelőtt a jogügyletek érvénytelenségére vonatkozó szabályok, amelyek közül elsősorban a cselekvőképtelenség vagy az akarathibák miatti érvénytelenség jöhet szóba. Vagyis érvénytelen a dologi ügylet például, ha a dolog átadására (ingatlanok esetében a bejegyzési engedély kiállítására, a jogszerző fél részére való átadására) kényszer vagy fenyegetés hatására került sor; ha az átruházó vagy a jogszerző fél cselekvőképtelen volt és a törvényes képviselő hozzájárulása hiányzik; ha az előre kiállított bejegyzési engedélyt az ügyvédi letétből ellopták és a bejegyzésre így került sor. Alkalmazandók továbbá a hatálytalanságra vonatkozó szabályok: a dologi ügyletek hatályának beállta feltételhez vagy időtűzéshez köthető. A feleknek a rendelkezéssel érintett vagyontárgy fölött rendelkezési joggal kell bírniuk. A dologi ügyletek esetében is lehetséges továbbá az ügyleti képviselet.
Honlapunk sütiket használ annak érdekében, hogy személyre szabott módon tudjuk megjeleníteni Önnek a tartalmakat. Kérjük, olvassa el Süti Kezelési Tájékoztatónkat, amelyben további információkat olvashat a sütikről és azok kezeléséről. Beállításait módosíthatja ezen a linken vagy saját böngészőjének beállításaiban.
Ezek a sütik szükségesek a weboldal futtatásához, és nem kapcsolhatók ki. Az ilyen sütik csak olyan műveletekre vonatkoznak, mint például a nyelv, az adatvédelmi preferenciák. Beállíthatja a böngészőjét, hogy blokkolja ezeket a sütiket, de webhelyünk esetleg nem megfelelően fog működik.
A Süti Adatkezelési Tájékoztatót megismertem és hozzájárulok ahhoz, hogy a Gárdos Mosonyi Tomori Ügyvédi Iroda, mint adatkezelő a Google Analytics sütikkel kapcsolatban az IP címemet statisztikai célból kezelje. Tudomásul veszem, hogy a hozzájárulásomat bármikor visszavonhatom.
